英国短租房市场井喷式发展,追求短租的高收益?真的明智吗?

12-10 04:51 首页 英伦房产圈

共享经济和全球旅游行业的发展,让诸如Airbnb等短租平台快速兴起。

就伦敦而言,在过去的一年内,Airbnb平台上的房源数量增长了60%

最近,英国房东协会Residential Landlords Association(RLA)发布了一份报告,研究了短租市场兴起的现状。

报告的主笔Tom Simcock表示:

“本报告致力于研究共享经济的发展在过去的一年中对于房地产租赁市场的影响,通过对1463个房东的调问卷调查,具体讨论了租户在不经允许的情况下转租房产以及房东本人对于出租房态度的转变问题。”

报告指出,伦敦Airbnb平台上可供出租的整套公寓/别墅的数量在过去的一年中增长了54%;

其中超过90天可供出租的房源增长了8%

如下表所示:2016年2月到2017年3月超过90天的短租房源变化如下

这就意味着有将近12000套住房从长租市场中转向了短租市场,如下表所示:

而在房东背景方面,越来越多的职业房产投资人在Airbnb上出现,拥有多处房产出租的出租人在伦敦Airbnb上的数量增长了75%。

如下图所示:从2016年2月到2016年3月,伦敦地区Airbnb上别墅和公寓数量的增长

以及出租方式,即整组,出租卧室,合作卧室等所占的比例:

RLA预计,有近7%的房东正在将自己的长租住房转向短租住房,而1/3的受访房东在调查中表示,这样的举动原因就是房贷利率减免政策的改变所致。

对于英国租赁房产的投资者,很多租凭房产是用抵押贷款购买的,而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此,贷款人可获得一定的税费减免额度,当前的税费减免额度取决于按揭还款额和个人所得税率区间。2017年4月之前,对于个人所得税阶处于40%以上的纳税人,税费减免额度为利息的40%或45%。但是从2017年4月开始,这个比例将会逐年降低,至2020年4月时,将降至所有人均为20%。

对此,Simcock表示:

“政府这种通过税收政策改变的方式来支持短租,并减少对长租房的支撑的行为是让人很难理解的。政府如果想要达成到2025年市场可供长租住房180万套的目标的话,这个税收政策势必要发生改变。Airbnb本身是为旅行者提供的一个居住平台,一旦将这个平台作为长租房的供应平台,那只会导致长期租赁住房市场的供应短缺,从而将租金压力转移到租户身上。”

另外,有7%的受访房东表示发现租户在未经允许的情况下将房子在Airbnb上转租出去,也就意味着在英国全国有将近12万套房屋是未经许可而出租的。

虽然根据伦敦当地的相关规定,出租房是需要申请许可的,但如果一年中的出租日期不超过90天的话是不受限制的,这也是很多租客转租出租房所钻的一个“漏洞”。

这种情况下,就存在着房屋的贷款、保险以及租赁权本身都存在着相关法律风险,对于业主本身来说是一个不容忽视的问题。

绝大多数的未经业主允许擅自短租房子的行为出现在伦敦(55%);其次是英格兰东南部地区(14%)和西北部地区(7%)。

也就是说,这个问题不仅仅只是在伦敦出现,整个英国境内都存在此类问题。而对于这种问题的处理办法,更多的业主会倾向于终止与房客的租赁合同(22%),但也有相当一部分业主并不会采取任何行动(20%),也就是说很多业主对这种问题所带来的风险还没有足够的意识。

根据最新的数据显示,至少有13.3万长租房房东正在将房产转到短租市场。而最主要的原因,就是政府制度的改变和高收益的趋势。36%的受访房东表示这种举动是因为房贷利率减免政策的驱使,而短租房却不受影响。

房产圈的结尾提示:

短租房的短期内高收益的确会让很多投资人动心,但短租房的弊端也非常明显:

1)租户的不稳定行直接导致了管理成本的增加;

2)而对于海外投资者来说,对于短租租客的管理难度就更是难上加难;

3)万一遇上不靠谱的租客,对房产造成的损害可比收入多得多。

在诸多房东从长租房市场撤出的情况下,长租市场就会面临着供不应求的情况,租金也会上涨,想要成为相对稳健的投资者来说,最好还是选择做长租的Buy-to-let。

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